Аналитика
Додека станбеното кредитирање во Македонија сè уште бележи двоцифрен раст, од Европа доаѓа поинаков сигнал. Побарувачката за станбени кредити во еврозоната нагло се намалува под притисок на повисоките каматни стапки, послабата доверба на потрошувачите и неповолните очекувања за пазарот на недвижности.
Но, во Македонија од 1 декември стапуваат во сила построги правила за кредитирање што можат да влијаат во истата насока. Прашањето сега е дали и колку брзо европското заладување кај станбените кредити може да се почувствува и на македонскиот пазар?
Најновото истражување Bank Lending Survey на Европската централна банка за третиот квартал од 2026 година покажува силно намалување на побарувачката за кредити за купување недвижности. Дури 27 насто од банките пријавиле пад на побарувачката, наспроти 15 насто во претходниот квартал. Падот е значително поголем и од очекувањата на самите банки, кои претходно предвиделе нето-намалување од 12 насто. Овие податоци значат дека значително поголем број банки пријавуваат намалување отколку зголемување на побарувачката за нови станбени кредити.
Вистинскиот проблем на пазарот на станови е подлабок од самиот раст на кредитите
Тоа е раниот сигнал. Пред да почне да стагнира кредитното портфолио, најчесто прво се намалуваат интересот, апликациите и новоодобрените кредити.
Македонија засега се движи во спротивна насока
Во Македонија сликата сè уште е различна. Според податоците, станбените кредити во септември годинава пораснале за 1,5 насто на месечно и за дури 16,1 насто на годишно ниво.
Токму овој брз раст е една од причините поради кои Народната банка воведе построги ограничувања. Од 1 декември максималниот однос меѓу вкупните месечни кредитни обврски и приходите се намалува од 50 насто на 45 насто кај денарските кредити и од 45 насто на 40 насто кај кредитите со валутна компонента.
Практично, за лице со месечни примања од 60.000 денари, општиот максимален простор за месечни обврски кај денарските кредити се намалува од 30.000 на 27.000 денари.
Но уште позначајна промена за пазарот на недвижности е различниот третман на купувачите. За кредит за втор или следен стан, максималниот рок се скратува од 30 на 25 години, а регулаторниот минимум за сопствено учество за останатите купувачи е 25 насто. Истовремено, за граѓаните што првпат го решаваат станбеното прашање остануваат поповолни услови, максимален рок од 30 години и можност за минимално учество од 10 насто.
Тука се среќаваат европската и македонската приказна
Причините не се сосем исти, но резултатот може да биде сличен. Во еврозоната, во третиот квартал главниот удар врз побарувачката дошол од растот на каматните стапки и влошувањето на расположението на купувачите. Во Македонија, покрај цената на кредитите, од декември во равенката влегуваат и регулаторни ограничувања што на дел од клиентите директно ќе им ја намалат максималната кредитна способност.
Тука може да се појави двоен ефект. Прво, понискиот дозволен однос меѓу ратата и приходите значи дека дел од клиентите нема да можат да позајмат ист износ како претходно. Второ, скратувањето на максималниот рок од 30 на 25 години за втор или следен стан ја зголемува месечната рата за ист износ на кредит ако каматата и другите услови останат исти.
Ова не значи дека од декември ќе се намали обемот на станбените кредити, но внимателно ќе се следи неговата стапка на раст. Бидејќи Македонија влегува во новиот режим од релативно висока основа, и значително намалување на новата побарувачка, може во првата фаза да значи само забавување на растот, од двоцифрени кон едноцифрени стапки.
Оттука, најверојатно од 1 декември нема да има нагол пад, туку постепено ладење во првите месеци од 2027 година. Првите сигнали би можеле да бидат видливи релативно брзо преку бројот и вредноста на новоодобрените станбени кредити. Ефектот врз вкупното кредитно портфолио, пак, логично би се гледал со поголемо временско задоцнување.
Ова може да има поширок ефект од банкарскиот сектор. Ако се намали бројот на инвестициски купувачи што користат кредити, може да ослабне и побарувачката за новоградба. Но и тоа не значи автоматски пад на цените на становите, кои зависат од многу фактори.
Најголемата поука од европските податоци можеби е дека пресвртот прво се регистрира кај побарувачката, а дури потоа станува видлив во состојбата на кредитите. Затоа првите знаци може да се појават за неколку месеци, но за целосно менување на трендот ќе биде потребно повеќе време.
Редакција Пари
Лектор: Христина Ангелеска-Мијоска
Преземањето на авторски содржини (текстови и фотографии) од оваа страница е дозволено само делумно и важат условите опишани на следниот линк.
