Аналитика
Станот во Македонија е многу повеќе од квадратура, адреса и пазарна цена. Тој е чувство на сигурност, доказ дека човекот создал нешто во животот и имот што може да им го остави на децата. Затоа мерките на Народната банка за ограничување на можностите за купување втор или следен стан немаат само економски туку и социјални и психолошки последици.
Ако останат да важат на подолг рок или, пак, се заострат во иднина, согласно со мерките за претпазливост што ги налага Меѓународниот монетарен фонд, тоа може да има последици врз традиционалниот македонски менталитет да се живее во свој дом, а не под кирија, но и да влијае врз квалитетот на живеењето ако повеќечлено семејство е принудено да живее во помал стан затоа што купувањето поголем е прескапо.
Сопствениот дом е доминантен модел на живеење во Македонија.
Според податоците на Евростат што ги анализираше „Пари“, околу 87 насто од населението во 2024 година живеело во сопствен дом, додека приближно 13 насто живеело под кирија. Сега овој сооднос веројатно уште повеќе оди во прилог на сопственост на домот како последица на масовното купување недвижности во последните две години. Во Хрватска, пак, дури 91 насто од населението живеело во сопствен дом. Сосем поразлично е во Германија, каде што мнозинството, односно околу 53 насто од граѓаните живееле во изнајмено живеалиште. Во Европската Унија, просекот на населението што живеело во дом што го поседува домаќинството за 2024 година изнесува 68 насто.
Оваа структура ја нагласува важноста што сопственоста на недвижност ја има во македонското општество. Затоа, кога цените на становите растат, а кредитите стануваат потешко достапни, граѓаните не реагираат само како купувачи на пазарот. Реагираат и како родители што сакаат да им обезбедат сигурна иднина на своите деца, како штедачи што се плашат дека парите ќе им ја изгубат вредноста и како семејства што не сакаат цел живот да зависат од кирија и од одлуките на сопственикот на станот.
Токму оваа психологија може да биде една од причините поради кои пазарот на недвижности е толку отпорен на промени. Кога луѓето веруваат дека становите постојано ќе поскапуваат, тие имаат мотив да купат денес, дури и ако цената им изгледа превисока. Кога се плашат дека утре нема да можат да си дозволат дом, подготвени се да преземат поголем финансиски ризик. А кога сопственоста се доживува како најсигурна форма на штедење, купувањето дополнителен стан може да изгледа поразумно од оставањето на парите в банка, дури и кога приносот од издавање не е особено висок.
Во таква средина, новите мерки на Народната банка отвораат многу пошироко прашање од тоа колку ќе се зголеми месечната рата за станбен кредит. Дали ограничувањето на задолжувањето ќе ја намали побарувачката и ќе го олади пазарот или ќе ја засили трката за купување пред правилата да станат построги? Дали граѓаните што сакаат да инвестираат во недвижности ќе се повлечат или ќе продолжат да купуваат со сопствени средства? И што ќе се случи со семејствата што не купуваат втор стан за профит, туку затоа што првиот веќе им е мал?
Одговорите не зависат само од каматите и од кредитните услови. Тие зависат и од очекувањата, стравовите и финансиските навики што го обликуваат однесувањето на купувачите.
Податоците за македонскиот пазар на недвижности покажуваат дека станува збор за значителен капитал. Во првото полугодие од 2026 година, вредноста на купопродажбите на недвижности достигнала 625,7 милиони евра, што е раст од 21,3 насто во однос на истиот период во 2025 година и 40 насто во споредба со првото полугодие од 2024 година. Бројот на трансакции, меѓутоа, пораснал за само 2,2 насто. Овој јаз покажува дека вкупната вредност на пазарот расте многу побрзо од бројот на купопродажби, иако самиот по себе не открива колкав дел од растот се должи на повисоките цени, а колкав на структурата на продадените имоти.
Во вториот квартал од 2026 година, просечната цена на становите на скопскиот пазар достигнала околу 1.830 евра за квадратен метар, според податоците што ги пренесува Global Property Guide. Тоа е годишен раст од 9,6 насто. Во Центар, пак, била регистрирана продажба на стан од околу 50 квадратни метри за 168.000 евра, односно 3.360 евра за квадратен метар.
Овие бројки имаат и психолошка последица. Кога граѓаните постојано слушаат дека становите поскапуваат, цената престанува да се доживува само како одраз на вредноста на недвижноста. Таа станува сигнал дека времето за купување истекува. Ако купувачите веруваат дека станот што денес чини 150.000 евра утре ќе чини 170.000, одлуката да го купат денес може да им изгледа разумна, дури и ако кредитот е поскап или месечната рата го оптоварува семејниот буџет. Очекувањето за раст на цените ја забрзува побарувачката, а дополнителната побарувачка може да придонесе за нов раст на цените.
Така се создава круг во кој стравот од идното поскапување станува еден од факторите што го одржуваат поскапувањето.
Но, постои и обратен ризик. Ако граѓаните почнат да веруваат дека цените повеќе нема да растат или дека би можеле да паднат, дел од нив може да го одложат купувањето. Ако истовремено растат трошоците за кредитирање и постојат ограничувања за добивање станбен кредит за дополнителен стан, побарувачката може да се намали. Тоа не гарантира пад на цените, но може да го промени однесувањето на продавачите и на купувачите.
Во Македонија, недвижностите често се доживуваат како начин да се зачува вредноста на заштедите. Станот може да се издава, да се продаде во иднина или да им се остави на децата. За разлика од финансиските инвестиции, неговата вредност е видлива и опиплива: сопственикот има конкретен имот што може да го користи.
Но, тука се појавува уште еден психолошки механизам. Кога луѓето гледаат дека познаници, роднини или колеги заработиле од растот на цените на становите, може да почувствуваат дека пропуштаат можност. Наместо да ја проценуваат инвестицијата само според очекуваниот приход од кирија, трошоците за одржување, даноците и цената на финансирањето, почнуваат да ја споредуваат со туѓите добивки.
Во финансиската психологија, ваквото однесување се поврзува со стравот од пропуштање можност, познат и како FOMO. Тој може да ги поттикне луѓето да купуваат под временски притисок, без доволно да ги анализираат ризиците.
Тоа е особено важно во период кога цените се високи, а кредитните услови се заоструваат. Ако инвестицијата може да се исплати само кога цената на станот продолжува да расте, тогаш сопственикот презема ризик што не е секогаш очигледен во моментот на купувањето.
Затоа, вистинскиот предизвик не е само да се ограничи задолжувањето, туку да се разбере што навистина ги движи цените на недвижностите во Македонија и зошто станот, покрај основна животна потреба, сè повеќе станува и посакувана инвестиција. Пазар на кој цените растат побрзо од куповната моќ, на кој очекувањата за понатамошно поскапување можат да бидат посилен мотив за купување од реалните потреби, а одлуките се носат и под влијание на стравот дека утре станот ќе биде уште поскап, бара многу подлабока анализа од таа што ја нудат само податоците за кредитниот раст.
На Македонија ѝ е потребна темелна процена на понудата и на побарувачката, структурата на купувачите, улогата на инвестициите во недвижности, достапноста на становите во однос на приходите и причините поради кои дел од пазарните сигнали изгледаат повеќе како резултат на очекувања и шпекулативни мотиви отколку на реалните потреби за домување. Само врз основа на таква анализа може да се создадат политики што ќе ги ограничат прекумерното задолжување и неодржливите ценовни движења, без притоа да им го отежнат пристапот до домот на семејствата на кои им е навистина потребен поголем или посоодветен простор за живеење.
Здрав пазар на недвижности не е оној на кој цените растат бесконечно, ниту оној на кој купувањето се отежнува со административни ограничувања, туку оној на кој вредноста на становите е поодржливо поврзана со приходите, понудата одговара на реалните потреби, а граѓаните можат да обезбедат дом без притоа да го жртвуваат квалитетот на живеењето и финансиската сигурност на своето семејство.
Редакција Пари
Лектор: Христина Ангелеска-Мијоска
