Аналитика
Кога се зборува за скапи станови, првата асоцијација обично се Лондон, Париз или Цирих. Но, високата цена на квадратот не значи автоматски дека токму таму најтешко се купува дом. Многу поважно е друго прашање – колку чини станот во однос на платата на човекот што треба да го купи.
Токму таа пресметка ја менува европската мапа на скапо домување. Во неа, некои градови од Балканот и од Источна Европа се појавуваат во друштво со најскапите западноевропски метрополи, а Скопје воопшто не е далеку од зоната во која сопствениот дом станува тешко достижен за луѓето што заработуваат локални плати.
Проблемот станува сè поизразен и на ниво на Европската Унија. Според најновите податоци на Евростат, во првиот квартал од 2026 година цените на домовите во ЕУ биле за 5,1 проценти повисоки од една година претходно, додека кириите пораснале за 3 проценти. Европскиот пазар повторно забрзува по краткиот период на стабилизација, а во најголем дел од земјите цените на недвижностите продолжуваат да растат побрзо од трошокот за изнајмување.
Но, вистинската разлика меѓу градовите се гледа кога цената на домот ќе се стави наспроти локалните приходи.
Според индексот на Numbeo за 2026 година, Лисабон е еден од најтешко достапните големи европски градови, со сооднос цена-приход од 19,7. Прага е на 18,9, Сплит на 17,4, Тирана на 16,9, а Белград на 16,5. Париз, и покрај многу повисоките номинални цени на становите, има сооднос од 15,9, Скопје е на 12,79.
Методологијата на Numbeo претпоставува стан од 90 квадратни метри, ја зема просечната цена на квадрат во центарот и надвор од центарот и ја споредува со проценетото расположливо семејно нето-примање, кое го пресметува како 1,5 просечни нето-плати. Соодносот, всушност, покажува колку е далеку цената на еден стандарден дом од финансиската моќ на просечното домаќинство.
А најновите податоци конкретно за Скопје не носат големо олеснување. Во ажурирањето на Numbeo од септември 2026 година, соодносот цена-приход за Скопје е 12,79, а проценетата месечна рата за станбен кредит изнесува околу 94,9 проценти од расположливиот семеен приход според моделот на платформата. Истовремено, просечната цена што ја регистрира Numbeo за стан во центарот на Скопје е околу 146.639 денари за квадратен метар.
Тоа практично ја открива суштината на проблемот. Не е неопходно квадратот да биде меѓу најскапите во Европа за домот да биде скап. Доволно е цената на квадратот да биде превисока во однос на локалната плата.
Странските анализи забележуваат и нешто друго – македонскиот пазар во последниот период не само што е релативно скап според приходите, туку и продолжува брзо да поскапува.
Global Property Guide, специјализиран меѓународен портал за пазарите на недвижности, во анализата за Македонија наведува дека цените на становите во Скопје во вториот квартал од 2026 година биле за 13,33 проценти повисоки на годишно ниво, односно за околу 9,6 проценти кога растот ќе се коригира за инфлацијата. Анализата истовремено посочува силна побарувачка, раст на станбеното кредитирање и најголема динамика токму во урбаните средини.
Само неколку месеци претходно растот бил уште поизразен. Според истата анализа, која се повикува на податоците на Народната банка, во последниот квартал од 2025 година ценовниот индекс бил речиси 25 проценти повисок од една година претходно.
Оттука произлегува и еден од најголемите ризици за идните купувачи: платата може да расте, но ако станот поскапува побрзо, купувачот реално не се приближува до него. Напротив, целта може да се оддалечува и во година во која работникот добил повисока плата.
Истата слика, само во различни размери, се гледа низ цела Европа.
„Еуроњуз“ летово го посочи Лисабон како еден од најекстремните примери. Таму домот достигнува вредност од речиси 19 годишни приходи на типично домаќинство, а во изминатата деценија цените на недвижностите во Португалија пораснале за околу 240 проценти, наспроти растот на просечната плата од околу 59 проценти.
Тоа покажува зошто класичната листа „каде е најскап квадратот“ може да биде погрешна ако сакаме да дознаеме каде навистина е најтешко да се купи дом.
На пример, според податоците што ги анализира „Еуроњуз“, квадрат во центарот на Прага чини околу 8.352 евра, повеќе отколку во Мадрид и Берлин. Но, достапноста дополнително се влошува кога цената ќе се спореди со чешките плати. Од друга страна, град со поскап квадрат може да биде полесно достапен ако приходите на неговите жители се значително повисоки.
До сличен заклучок доаѓа и „Дилојт“, иако користи поинаква методологија. Нивниот Property Index пресметува колку просечни годишни бруто-плати се потребни за нов стан од 70 квадратни метри. Според оваа анализа, во Амстердам се потребни 15,4 годишни бруто-плати, во Атина 15,3, а во Прага 15. На спротивната страна се Оденсе во Данска и Торино во Италија, каде што истиот стан е еквивалент на 4,9 годишни плати.
Методологиите на Numbeo и Deloitte се различни и затоа нивните бројки не треба директно да се споредуваат. Но, двете водат кон ист заклучок: за да се разбере колку навистина е скап еден стан, квадратниот метар мора да се спореди со локалната заработувачка.
Токму од таа перспектива треба да се гледа и Македонија. Скопје сè уште е далеку од цените на Лондон, Париз или Цирих. Но, тоа не значи дека домот е лесно достапен за скопското домаќинство. Напротив, странските показатели го ставаат градот во група во која за купување недвижност е потребен двоцифрен број годишни семејни приходи, додека цените продолжуваат да растат.
