Аналитика
Адвокатот Јелена Јакимовска е магистер по деловно право, со образование стекнато во Србија и Македонија. Како самостоен адвокат во Скопје работи од 2019 година. Професионалната практика ја има насочено кон имотно-правните односи, недвижностите, деловните трансакции и деловните регистри. Активно ги следи правните и пазарните трендови во областа на недвижностите преку учество на стручни настани и соработка со професионалци од земјата и странство. Посебен фокус во работата има на прашањата поврзани со правната сигурност на граѓаните и инвеститорите при купопродажба и управување со недвижен имот.
Преку интервјуто за Пари, Јакимовска препорачува: никогаш не плаќајте капар без претходна проверка на документацијата и правниот статус на имотот; не потпирајте се на усни договори и уверувања, ставете сè на хартија; проверете што купувате, од кого и под кои услови купувате недвижност.
Пари: Цените на становите со години растат. Дали денес недвижностите во Македонија се повеќе потреба за живеење или средство за зачувување на капиталот?
Јакимовска: Традиционално, недвижностите претставуваат основна животна потреба, но во последните десетина години сè повеќе се користат и како инструмент за зачувување на вредноста на капиталот. Во услови на инфлација и неизвесност на финансиските пазари, особено поради традиционалните уверувања за „опипливоста на капиталот“, сè уште голем дел од граѓаните ги гледаат недвижностите како релативно стабилна инвестиција.
Пари: Што најчесто купуваат граѓаните – квадратура или потенцијал? Колку локацијата денес е поважна од самиот стан?
Јакимовска: Во пракса, купувачите започнуваат со квадратурата, но конечната одлука најчесто ја носи локацијата. Добрата локација денес влијае врз квалитетот на живеењето, но и врз идната пазарна вредност на недвижноста. Затоа, често се слуша дека локацијата не може да се поправи, додека самиот објект може да се прилагоди, реновира или реконструира. Секако, во денешни услови потребите и приоритетите на купувачите, семејството, како и инфраструктурната поврзаност се предуслов за оваа одлука.
Пари: Ако денес купувате за себе, што би избрале: стар стан на добра локација или новоградба на периферија?
Јакимовска: Зависи од повеќе аспекти што треба да се согледаат. Стар стан на добра локација нуди подобра инфраструктура и потенцијал за зачувување на вредноста, додека новоградбата нуди современи стандарди и пониски трошоци за одржување, често и повеќе содржини. Кога би требало лично да одлучам, одлуката би ја носела комбинирајќи повеќе фактори како цена, состојба на недвижноста, инфраструктурна поврзаност, паркинг-простор, моите лични потреби и потребите на моето семејство, како и секојдневните навики и работните обврски.
Пари: Кои се најчестите грешки што ги прават купувачите уште пред да седнат на маса за потпишување договор?
Јакимовска: Многу често се носат одлуки исклучиво врз основа на емоции, доверба, препорака, а се занемарува непроверувањето на правниот статус на имотот, евентуално земјиште коешто го следи, непроверување на урбанистичките услови и предавање капар без претходна правна анализа на документацијата, ограничувањата на располагања и други фактори што можат да влијаат врз самата купопродажба.
Пари: Кои се најчестите проблеми што ги откривате при правна анализа на недвижностите?
Јакимовска: Во пракса најчесто се среќаваат нерегулирани имотно-правни односи, неажурирани катастарски податоци, наследни прашања и несогласувања, незапишани објекти или квадрати, неизбришани хипотеки од стари македонски банки и други товари.
Пари: Дали преддоговорот навистина го штити купувачот или често создава лажно чувство на сигурност?
Јакимовска: Преддоговорот е корисен инструмент бидејќи ги утврдува основните услови под кои страните ќе го склучат конечниот договор за купопродажба. Сепак, самиот по себе не е гаранција дека трансакцијата ќе се реализира без проблеми. Ако пред неговото потпишување не е направена соодветна правна проверка на имотот, може да создаде лажно чувство на сигурност. Затоа, преддоговорот треба да биде придружен со детална анализа на документацијата и јасно дефинирани права и обврски на страните. Во текот на купопродажбата се случува да дојде и до измени на условите, купопродажната цена, начинот на плаќање, како и други измени од суштинско значење, па тоа треба да биде предмет на анекс на постоечкиот преддоговор.
Пари: Колку се изненадуваат луѓето кога ќе дознаат дека за продажба е потребна согласност од брачниот другар?
Јакимовска: Многу често. Граѓаните неретко поаѓаат од тоа дека лицето што е запишано во катастарската евиденција во имотниот лист како носител на право на сопственост може самостојно да располага со имотот. Меѓутоа, ако недвижноста е стекната за време на бракот и претставува заеднички имот, освен ако станува збор за личен имот што е стекнат по друг законски основ во брачна заедница, потребно е учество и согласност и од брачниот другар.
Пари: Дали секоја хипотека може да биде причина за купувачот да се откаже од имотот?
Јакимовска: Апсолутно не. Во последно време токму случаите на продажба со постоечки хипотеки се најчести. Самото постоење на хипотека не значи дека трансакцијата е невозможна или небезбедна. Важно е да се утврди видот на хипотеката, износот на обезбеденото побарување и начинот на нејзино бришење. Во пракса, голем број купопродажби успешно се реализираат и покрај постоење на хипотека, така што самото постоење на хипотека не мора да претставува пречка за купопродажба. Но, можеби бара малку повеќе време, соработка со банка и јасно регулирани услови.
Пари: Паркинг-местата станаа речиси подеднакво важни како и самиот стан…
Јакимовска: Во урбаните средини, особено во Скопје, недостигот на паркинг-простор стана сериозен проблем. Купувачите денес не го проценуваат само квалитетот на станот, туку и можноста за непречено користење и поседување паркинг-место. Можам слободно да кажам – да, во многу случаи паркинг-местото значително влијае врз вредноста и атрактивноста на недвижноста. И многу често достапноста на паркинг-место е токму фактор на одлука.
Пари: Купувачите често слушаат „еден стан – едно паркинг-место“. Што значи тоа правно?
Јакимовска: Ова не е законско правило, туку најчесто претставува урбанистички или проектантски стандард применет при изградбата на нов објект во ограничени услови за постоење на паркинг-места. Правната положба зависи од тоа дали во иднина паркинг-местото ќе биде запишано како посебен дел од објектот, како идеален дел од заедничките делови или како паркинг-место во затворен простор или, пак, надворешно паркинг-место. Во случај на купување повеќе паркинг-места од инвеститор, ако има на располагање за продажба, се проверуваат даночните аспекти, бидејќи секое наредено паркинг-место подлежи под поинаква даночна регулатива при пресметување данок на промет.
Пари: Се зборува дека расте интересот на странците за македонските недвижности. Колку е тоа навистина видливо во праксата?
Јакимовска: Имаше објави во медиумите дека имало купопродажби од странски инвеститори во Скопје и во туристичките подрачја, на атрактивни локации, како и инвестиции во инвестициски проекти. Македонскиот пазар на станбени недвижности и понатаму во најголем дел е движен од домашните купувачи, а странските инвеститори најчесто покажуваат интерес за станбен простор во големи станбени модерно уредени комплекси, за градежно земјиште и за инвестициски проекти.
Пари: Може ли секој странски државјанин да купи недвижност во Македонија?
Јакимовска: Не. Правото на стекнување сопственост зависи од државјанството на лицето, видот на недвижноста и постоењето законски услови, како што е реципроцитетот. За одредени категории недвижности, како што е земјоделското земјиште, постојат посебни ограничувања.
Пари: Зошто земјоделското земјиште е посебна категорија кога станува збор за странските купувачи?
Јакимовска: Земјоделското земјиште претставува ресурс од посебно значење за државата. Поради тоа, законодавецот предвидел посебен режим на располагање и значително построги ограничувања во однос на стекнувањето сопственост од страна на странски лица.
Пари: Кои типови недвижности денес најмногу добиваат на вредност?
Јакимовска: Во пракса, најголем потенцијал за раст имаат недвижностите на атрактивни локации со развиена инфраструктура. Последниве години се забележува зголемен интерес за помали станови, современи деловни простори, паркинг-места и земјиште во подрачја каде што се очекува урбан развој. На долг рок, локацијата и понатаму останува најважниот фактор што влијае врз вредноста на недвижноста.
Пари: Ако некој има сто илјади евра за инвестирање, дали е попаметно да купи стан, деловен простор, паркинг-места или земјиште?
Јакимовска: Тешко е да се генерализира, но она што можам да го кажам како мое лично убедување и размислување е дека одговорот зависи од инвестициската цел на купувачот. Станот најчесто носи стабилност и можност за генерирање приход преку закуп. Деловниот простор може да обезбеди повисок принос, но и поголем ризик и поголеми трошоци за одржување. Паркинг-местата бараат помалку одржување и имаат растечка побарувачка во градските развиени средини. Земјиштето, пак, претставува инвестиција со најдолг хоризонт, но и со најголем потенцијал ако се развие инфраструктура или ако се промени урбанистичката намена. Секако, ако се навратиме на последните статистички извештаи во однос на постоење сѐ повеќе празни станбени единици и состојба со помалку закупи, претпазливоста и моменталната состојба треба да се фактор при одлучувањето во што и како да инвестираат сопствениците на капиталот.
Пари: Дали земјиштето станува новата ѕвезда на пазарот на недвижности?
Јакимовска: Во одредени региони тоа веќе е видливо. Инвеститорите сè повеќе ја препознаваат вредноста на градежното земјиште како ресурс што не може да се произведе. Сепак, кај земјиштето најважни се урбанистичкиот статус, инфраструктурната поврзаност и можностите за идно градење за станбена или индустриска цел. Не е секоја парцела добра инвестиција.
Пари: Како дигитализацијата го менува процесот на купопродажба? Дали во иднина ќе можеме целата постапка да ја завршиме електронски?
Јакимовска: Дигитализацијата значително ќе ја подобри достапноста на податоците и ќе ја забрза комуникацијата меѓу институциите. Одредени документи веќе се достапни по електронски пат, што значително го олеснува прибирањето на потребната документација пред да почне самата постапка. Сепак, поради значењето на правната сигурност и потребата од проверка, анализа и објаснување на документацијата, како и волјата на страните и нивните меѓусебни побарувања, купопродажбата и понатаму бара лично учество. Во иднина е можеби можно дополнително проширување на електронските услуги, но веројатно не и целосно елиминирање на непосредно лично учество на странките во сите фази од постапката, правната контрола и учеството во даночните постапки.
Пари: Кој е најскапиот правен совет што еден купувач може да го добие бесплатно?
Јакимовска: Ако треба да срочам во една реченица, дефинитивно – „Провери пред да платиш“. Најголемиот дел од проблемите во купопродажбата не произлегуваат од самиот договор, туку од недоволно проверените факти пред неговото потпишување. Правната анализа направена навреме често спречува спорови, дополнителни трошоци и долгогодишни судски постапки.
Маја Анастасова
Лектор: Христина Ангелеска-Мијоска
Преземањето на авторски содржини (текстови и фотографии) од оваа страница е дозволено само делумно и важат условите опишани на следниот линк.
