ДАЛИ ДАНСКИОТ ИНВЕСТИЦИСКИ ФОНД УШТЕ ПОВЕЌЕ ЌЕ ГИ РАЗГОРИ ЦЕНИТЕ НА НЕДВИЖНОСТИТЕ или ќе предизвика пукање на ценовниот балон?

Данскиот инвестициски фонд Ваексткапитал груп внесе голема возбуда на и така разгорениот пазар на недвижности во Скопје, на кој цените соборуваат рекорди на месечно ниво. Наместо стабилизирање на ценовниот шок, присутен неколку години, Ваексткапитал дополнително го засили трендот со веќе купени 250 стана во изградба на атрактивни локации во Скопје и со најава до крајот на годината да купи уште најмалку толку, со намера да стигне до 1.000 стана.

Градежниците, секако, тријат раце од овие информации, граѓаните, веројатно, ќе побрзаат да купат станови додека одново не пораснале цените, а во кулоарите ќе се постават многу оправдани прашања – што се крие зад оваа интересна бизнис-приказна, и ќе се дадат многу нејасни, но интересни одговори и сценарија.

Данците на Телма официјално потврдија дека соработуваат со неколку локални агенции за недвижности, но и директно со инвеститорите. Ги купуваат становите уште при ископување на темелите за зградите, со што добиваат пониска цена од онаа кога ќе бидат готови. Инвестираат во Македонија затоа што веруваат дека земјата има позитивни економски изгледи, особено на пазарот на недвижности.

Но, ова, секако, не е доволно за да ги (раз)убеди сите набљудувачи на случувањата на пазарот на недвижности, каде што дефинитивно се создава ценовен балон. Дали овој балон ќе продолжи да расте, полека ќе почне да се издишува со текот на времето или, пак, може да пукне? Сите сценарија се веројатни затоа што се имаат случено на други пазари.

Но, пред да одиме на сценаријата, да видиме кои се Ваексткапитал и зошто инвестираат токму во Македонија и токму сега? Од фондот велат дека веруваат во растечката средна класа и во добро образованата младина. Но, факт е дека оваа категорија граѓани во значителен број ја напушта земјата.

Холдингот Ваексткапитал е регистриран во Луксембург и поседува неколку компании во Данска. Веќе со години работат во Софија, каде купиле 262 стана на атрактивни локации, што е колку во Скопје, каде што се купени за кратко време.

„Vækstkapital“ (Vaekstkapital) не е „традиционален отворен инвестициски фонд“, што значи дека не е регулиран од државен регулатор. Вложува во приватни компании со потенцијал за раст, недвижен имот, обновлива енергија (ветер, сонце), природни ресурси и во кредити.

Фондот нема јавно објавено детална листа на портфолио-компании, како што е праксата на големи јавни фондови или приватни инвестициски компании.

„Vaekst Holdings S.à r.l.“ е компанијата што стои зад брендот Ваексткапитал и е регистрирана во Луксембург. Тоа значи дека не е класичен „дански државен фонд“, туку комерцијална инвестициона група со меѓународна регистрација. Не се објавени конкретни информации за сопственици, менаџментски тим или инвеститори. Тоа е честа пракса кај приватни инвестициони структури. Без официјални финансиски извештаи, тешко е да се процени успешноста во работењето.

Имајќи го предвид начинот на работење на ваквите фондови, постојат неколку веројатни сценарија за идните стратегии на Ваексткапитал со инвестициите во недвижности во Скопје. Ваексткапитал се позиционира како значаен сопственик на станови на пазарот, со цел да акумулира големо портфолио на недвижности пред евентуално стабилизирање или пад на пазарот. Ризиците ги диверзифицира со купување различни типови станови и на различни локации. Една од најчестите стратегии кога ќе акумулира голем број станови е да ги издава со долгорочни договори со цел стабилен и предвидлив приход секој месец, со очекување потенцијално зголемување на вредноста на имотот со текот на времето.

Друг широко користен модел е купување додека пазарот е силен и препродавање по повисока вредност ако пазарот продолжи со раст.

Третата стратегија е купување со цел поттикнување на растот на цените и продажба по повисоки цени пред очекуван ценовен колапс на пазарот. Ова е исто така честа појава на нерегулирани пазари.

Иако фокусот сега е Скопје, Ваексткапитал инвестира ширум Европа. Поради тоа, може да ги ублажи локалните корекции и ризикот од пазарен балон во еден град или држава.

Кои се, пак, можните сценарија за идните случувања на пазарот на недвижности во Скопје со оглед на растот на цените, континуираната изградба, и демографските трендови (опаѓање и иселување на младите)?

Во моментов цените на становите во Скопје продолжуваат да растат со двоцифрени годишни стапки, достигнувајќи околу 3.000 €/м² на најатрактивните локации како Центар, Карпош и Аеродром. Некои цени дури и надминуваат 3.000 €/м². Во исто време, статистиките покажуваат масовна изградба на нови станови. Иако понудата расте, побарувачката продолжува да биде силна, што го држи притисокот на цените. Исто така, официјалните бројки покажуваат пад во бројот на населението, со очекување да се нaмaлува и во иднина.

Во вакви услови едно од можните сценарија е пазарен пресврт со корекција на цените надолу, особено на неатрактивните локации и постарите станови.

Ако, пак, има постојана побарувачка од инвеститори, силен миграциски притисок кон Скопје од внатрешноста на земјата и ограничена достапност на градежни парцели во централните области, цените би можеле да се стабилизираат на високо ниво без драстичен пад. Но, и во вакви услови можни се неколку сценарија. Едното е продажбата да забави, да се појават празни станови, да има подолг период за продажба и „ценовна илузија“ (барана ≠ постигната цена). Ова сценарио е типично за градови со демографски пад + капитален притисок.

Второто сценарио е номинално цените да мируваат, но реално (со инфлација) да паѓаат од 15 до 25 насто, да има попусти „под маса“: вклучено паркинг-место, мебел, одложено плаќање. Во овој случај, старите станови први ќе изгубат вредност, периферијата ќе стагнира, а центарот ќе се држи, но нема да расте. Ова е најчестиот исход кога побарувачката слабее без финансиски шок.

Но, ако голем број нови станови останат празни поради недостиг на вистински купувачи, ако кредитните услови станат потешки и ако економската ситуација се влоши, може да се појави пазарен балон, што потенцијално би довело до брз пад на цените, како што се случи на некои други пазари во минатото. Во случај на пукање на градежниот балон, ќе има брз раст на понудата, купувачите ќе исчезнат и цените ќе паѓаат номинално за 20 до 30 насто.

Кое е најверојатното сценарио? Цените ќе останат високи на оглас, но реалната продажна цена ќе биде под притисок, па ќе се појави јасна поделба на „победници“ (одлични локации, функционални станови) и „губитници“ (масовни, скапи, лошо позиционирани станови).

Случувањата на пазарот на недвижности во Скопје не се уникатни и веќе се видени во други метрополи. Слично беше во Софија, каде што многу се градеше и имаше инвестициски купувања, но разликите се во тоа што Софија има многу поголем пазар и ЕУ-контекст. И покрај тоа, резултираше со стагнација, попусти и селективна ликвидност.

Во Белград, пак, има луксузни зони со високи цени и периферија, каде што цените стагнираат. Можно е и Скопје да се подели на „победници“ и „губитници“.

Атина е најсвежиот пример, каде што до 2008 година имаше масовна градба, а поради финансиската криза следуваше пад на цените од 30 до 40 насто.

Каде е точно Скопје? На линија со Софија и Белград – инвестициски пазар без доволна апсорпција, но и со ризик да заличи на Атина.

Редакција Пари

Лектор: Христина Ангелеска-Мијоска

Преземањето на авторски содржини (текстови и фотографии) од оваа страница е дозволено само делумно и важат условите опишани на следниот линк.