Аналитика
Земјиште поделено по падот на комунизмот, стари сопственици кои не си го добиле имотот назад, нови сопственици со документи, преклопени парцели, неточни катастарски карти и случаи во кои две или повеќе лица имаат документи за ист имот. Три и пол децении по почетокот на транзицијата, сопственоста на земјиштето останува еден од најтешките проблеми во Албанија. Според неодамнешната проценка на експертот за безбедност Фатјон Софта, конфликтите за имот од почетокот на демократијата досега се смета дека однеле меѓу 10.000 и 11.000 животи – бројка која, сепак, не е потврдена како официјална државна статистика.
Случајот во кој лани среде судница беше застрелан апелацискиот судија Астрит Калаја во Скадар, според медиумите, се случил само неколку моменти по објавувањето на пресудата во деценискиот имотен спор. Во него пукал 30-годишниот Елвис Шкамби, кој, откако испукал куршуми со кои го уби судијата, а потоа ранил и двајца други мажи, Рагип и Елвис Куртај, кои му биле спротиставени странки во спорот, самиот се предал на полицијата.
Понов е случајот во Радми кај Валона на почетокот на месецов меѓу бизнисмените Луан Муча и сопственикот на хотелот, Васил Бединај.
Коренот на денешниот имотен хаос во Албанија во голема мера се бара во бурните први години по падот на комунистичкиот режим и во еден закон чиј број и денес го знае речиси секој Албанец – Законот 7501 „За земјиштето“, усвоен на 19 јули 1991 година.
По повеќедецениската колективизација, новата држава требало за кратко време да одлучи што ќе прави со огромните површини земјоделско земјиште што дотогаш биле во државна и кооперативна сопственост.
Решението не било едноставно враќање на земјата на семејствата што ја поседувале пред комунистичкиот режим. Напротив.
Законот 7501 предвидел земјоделското земјиште да им се распределува на семејствата што живееле и работеле во тогашните земјоделски кооперативи и државни стопанства, во голема мера според бројот на членови во семејството, а не според сопственоста пред национализацијата.
Венецијанската комисија наведува дека со реформата биле опфатени околу 500.000 семејни земјоделски стопанства, а земјиштето било расцепкано на речиси два милиони парцели. OECD, исто така, го посочува токму овој модел како еден од изворите на долгогодишната несигурност околу сопственоста.
„СТАРИ“ И „НОВИ“ СОПСТВЕНИЦИ
Токму тука започнува проблемот што Албанија го влече повеќе од три децении.
На едната страна биле семејствата кои имале земја пред комунистичката национализација и кои по 1991 година очекувале таа да им биде вратена.
На другата страна се појавиле стотици илјади нови корисници и сопственици кои добиле земјиште врз основа на новиот закон.
Со други зборови, истото парче земја можело да има стар сопственик кој се повикувал на сопственоста пред комунизмот и нов сопственик кој правото го стекнал од државата по 1991 година.
Дополнителни закони за реституција и компензација, различни административни институции, локални комисии за распределба на земјиштето и нецелосниот катастар дополнително ја усложниле ситуацијата.
Венецијанската комисија проблемот со сопственичките права во Албанија го опишува како еден од најкомплицираните по промената на режимот во 1990 година, посочувајќи дека правната рамка со години била фрагментирана, сложена и некохерентна.
КАКО НАСТАНАЛЕ ДВОЈНИТЕ ТАПИИ?
Најопасната последица е она што во секојдневниот говор се нарекува „двојна тапија“ – ситуација во која две, а понекогаш и повеќе лица полагаат документарно право врз иста парцела.
И Европскиот суд за човекови права констатира дека преклопените сопственички права се траен проблем во Албанија. Причините не се само споровите меѓу старите и новите сопственици.
Во дел од случаите различни државни органи издавале сопственички документи на различни лица за исто земјиште, врз основа на исти или различни законски процедури. Во други случаи проблемот произлегувал од грешки во катастарските карти, административни пропусти или несоодветно заведени граници на парцелите.
Така, на хартија можат да постојат два документи, две различни приказни за сопственоста – а на терен само една парцела.
Проблемите биле особено чувствителни во крајбрежните зони, каде што по експанзијата на туризмот вредноста на земјиштето драматично се зголеми. Албанската државна катастарска агенција самата ја опишува наследената состојба во делови од јужното крајбрежје како хаотична состојба со сопственичките титули, која ги следи овие области уште од почетокот на примената на Законот 7501.
Во северниот дел од земјата се појавил друг проблем. Во повеќе области Законот 7501 практично воопшто не бил применет. Семејствата едноставно се вратиле на старите меѓи и на земјата што ја сметале за наследна, но без формални сопственички документи. Албанскиот катастар и денес наведува вакви случаи во Кукс, Дебар, Хас и други северни области.
КОГА ИМОТНИОТ СПОР СТАНУВА ПРАШАЊЕ НА ЖИВОТ ИЛИ СМРТ
Правниот хаос не останал само во катастарските книги и судските архиви.
Споровите за земјиште со години прераснувале во семејни конфликти, пресметки меѓу родови, одмазди и убиства. Особено тешки биле конфликтите таму каде што на некогаш речиси безвредно земјиште одеднаш почнале да се градат туристички комплекси, хотели, станбени згради и други скапи недвижности.
„Катимерини“ во анализа од јуни 2026 година наведува дека во северна Албанија голем број земјишни спорови станале исклучително насилни, со случаи во кои спротивставените страни прибегнувале кон физичка сила и крвна одмазда. Истата анализа посочува дека недостатокот на сеопфатен катастар и сигурни сопственички титули, особено на атрактивното албанско крајбрежје, довел до ситуации во кои за една парцела се појавувале повеќе претенденти.
Доказ дека прашањето не е затворено ниту 35 години подоцна е фактот што Албанија во 2020 година донесе нов Закон 20/2020 за завршување на преодните процеси на сопственост.
Една од неговите експлицитни цели е токму решавањето на преклопените сопственички титули, вклучително и случаите на две или повеќе сопственички права врз ист имот, како и грешките во катастарските карти. Предвидено е Катастарот да ги процени конкурентските права и во регистарот да внесе само едно од нив, додека страните што не се согласуваат можат сопственоста да ја докажуваат пред суд.
И во 2026 година албанската влада признава дека последиците од Законот 7501 сè уште создаваат практични проблеми. При образложувањето на новите мерки за планинските региони, владата посочи дека во одредени северни и североисточни области цели семејства и денес немаат сопственички титули, поради што не можат нормално да градат или да користат имот како обезбедување за финансии.
Така, Законот 7501, донесен како решение во вонредно чувствителен период од албанската транзиција, остана една од најконтроверзните реформи во поновата историја на земјата.
Неговата цел беше брзо да ја стави земјата во рацете на оние што ја обработуваат. Но комбинацијата од невраќање на земјата директно на старите сопственици, создавање нови сопственички права, нецелосен катастар, различни институции и закони, преклопени парцели и злоупотреби со документацијата создаде имотен јазол кој Албанија сè уште се обидува да го расплетка.
