Стан од 500.000 евра? Во една европска земја уште првиот ден ќе платите 62.500 евра данок

Кога се договора цена за стан или куќа, повеќето купувачи мислат дека ја завршиле најтешката пресметка. Но, во голем дел од Европа, токму тогаш започнува вистинската сметка. Данок при купување, годишен данок за сопственост, данок ако го издавате имотот и данок кога ќе одлучите да го продадете. Во некои земји овие обврски чинат само неколку илјади евра, а во други можат да проголтаат десетици илјади уште пред да се вселите.

Анализата на „Глобалниот водич за недвижности“, кој ги следи даночните системи во повеќе од 80 земји, покажува дека Европа нема единствени правила кога станува збор за оданочувањето на недвижностите. Напротив, разликите се огромни и често токму тие одлучуваат дали една инвестиција ќе биде исплатлива или не.

Во најголем број европски држави сопственикот на недвижност плаќа четири различни видови даноци. Првиот е данокот при купување на имотот, потоа следува годишен данок за сопственост, данок на приход ако имотот се издава под кирија и, на крајот, данок на капитална добивка доколку имотот се продаде со заработка.

Меѓу европските земји, Белгија најчесто се издвојува како една од најскапите за сопствениците на недвижности. Самото купување може да биде сериозен финансиски удар. Во одредени региони, данокот на пренос достигнува 12,5 проценти од вредноста на имотот. Тоа значи дека за стан или куќа вредни 500.000 евра, купувачот може уште првиот ден да плати 62.500 евра само за данок.

Иако постојат одредени олеснувања за лица што купуваат прв дом или ќе живеат во него, Белгија и понатаму останува една од најскапите европски дестинации за купување недвижност.

На спротивната страна од листата се Естонија и Чешка, каде воопшто не се наплаќа данок при купување недвижност, додека во Литванија ваквиот трошок е симболичен и за имот од 500.000 евра изнесува околу 2.000 евра.

Но, купувањето е само почеток. За инвеститорите што планираат да заработуваат од издавање под кирија, многу поважен е данокот на приход од наем.

И тука разликите се драматични.

Кај месечна кирија од 1.500 евра, Данска одзема повеќе од 42 проценти од приходот, Холандија околу 36 проценти, а Финска 30 проценти. На другата страна се Кипар, каде данокот почнува од нула, и Луксембург, каде ефективната стапка е само 2,94 проценти.

Кога приходот од изнајмување ќе достигне 12.000 евра месечно, Белгија повторно е на врвот, со ефективен данок од 47,27 проценти. Веднаш зад неа се Данска со 43,22 проценти, како и Германија и Грција со околу 41 процент.

Во некои земји, како Италија, Португалија и Холандија, стапките остануваат речиси непроменети без разлика на висината на киријата, додека во Австрија приходот од изнајмување се оданочува како обичен личен доход, па за највисоките приходи данокот може да достигне и 55 проценти.

Дополнителен трошок е и годишниот данок на имот. Но, тука директната споредба е многу потешка бидејќи земјите користат различни методи за пресметка. Некои го пресметуваат врз основа на пазарната вредност на имотот, други користат многу пониски катастарски вредности, а Велика Британија применува сосема поинаков систем со вредносни категории.

Во Шпанија, на пример, максималната стапка може формално да достигне 4,8 проценти, но таа се пресметува врз катастарска вредност која најчесто е далеку пониска од реалната пазарна цена.

Во практика, сопственик на имот вреден околу 300.000 евра најчесто плаќа меѓу 700 и 1.800 евра годишно во Франција, Шпанија и Белгија, додека во Велика Британија износот обично се движи меѓу 2.000 и 3.200 евра, зависно од локалната самоуправа.

Најповолни повторно се Кипар и Малта, каде воопшто не постои годишен данок на имот.

Последната даночна сметка пристигнува кога сопственикот ќе одлучи да го продаде имотот.

И тука Европа повторно покажува сосема различни пристапи.

Во Данска, капиталната добивка може да се оданочи со стапка до 52,07 проценти. Ако сопственикот заработи 250.000 евра од продажбата, повеќе од 130.000 евра може да завршат кај државата.

Во Германија правилата се многу поповолни. Ако имотот се поседува повеќе од десет години, целата капитална добивка е ослободена од данок. Ако се продаде порано, добивката се оданочува според личната стапка на данок на доход.

Малта има сосема поинаков систем. Наместо да ја оданочува заработката, државата наплатува фиксна стапка од 12 проценти од продажната цена, која во одредени случаи се намалува на само 5 проценти.

Кога ќе се соберат сите четири даноци – при купување, поседување, издавање и продажба – Белгија речиси секогаш се наоѓа меѓу најскапите европски држави за сопственик на недвижност.

На спротивната страна се Кипар и Малта, каде комбинацијата од ниски или непостоечки даноци ги прави меѓу најповолните европски дестинации за инвестирање во недвижности.

Ова покажува дека цената наведена во огласот е само почеток на пресметката. Вистинскиот трошок на една недвижност зависи од даночниот систем, а разликата меѓу две европски држави може да изнесува десетици илјади евра. За секој што размислува да купи дом или инвестициски имот во странство, прашањето повеќе не е само колку чини квадратниот метар, туку и колку од заработката ќе остане по плаќањето на даноците.