Аналитика
Кога станбениот комплекс The Wray беше отворен во Вашингтон, во модерната населба Foggy Bottom во мај 2021 година, тоа беше еден од најатрактивните проекти за недвижнини во годината. Не само што осумкатниот станбен комплекс имаше смели дизајни на Арт Деко во своето големо лоби, туку и тераса на покривот со поглед на хоризонтот на Ди Си, со ресторан, како и клуб со пентхаус со салон и приватен простор за состаноци.
За жителите на соседството, беше прилично изненадување да се види оваа зграда од времето на Втората светска војна трансформирана во 158 луксузни апартмани. До неодамна во неа се наоѓаа канцелариите на американскиот Стејт Департмент.
Wray е само една од неколкуте работни згради во областа Вашингтон, кои се адаптирани во станбен простор. Според неодамнешниот извештај од страницата за огласи за изнајмување RentCafe, главниот град на САД претворил повеќе канцеларии во станови од почетокот на пандемијата отколку каде било на друго место во нацијата, со 1.091 нови единици. Соседниот град Александрија, Вирџинија, пак, е веднаш зад себе со 955 нови единици.
Пред една деценија, фабриките и хотелите беа главни цели за адаптивна повторна употреба. Сега, поранешните канцеларии сочинуваат 41% од сите станови во САД претворени во текот на изминатите две години, според RentCafe. Тие се, исто така, најпопуларниот тип на градба за идни проекти за адаптивна повторна употреба, создавајќи една четвртина од 52.700 станбени единици што се очекува да станат достапни во САД во 2022 година, цифра далеку поголема од 6.960 во 2012 година.
Работата од дома и хибридните начини на работа по паднемијата на ковид, создадоа шеми ги наведоа компаниите да го намалат отпечатокот на нивните канцеларии, намалувајќи ја побарувачката и зголемувајќи ја понудата.
Оваа адаптивна повторна употреба има потенцијал да ги ревитализира централните деловни области во големите градови, кои останаа уништени од пандемијата, како и да ги поништи застарените претпоставки за тоа како да се дизајнираат градовите. Сепак, блокадите – како што се даночните кодови и ограничувањата за зони – се многу, што значи дека нема секогаш да биде лесна транзиција. Исто како што приспособувањето на домовите во канцеларии бараше големи промени, така и канцелариите ќе се претворат во домови.
ИЗУМИРААТ ЦЕНТРИТЕ НА ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВИ
Трендот на претворање на застарените канцеларии во станбени згради не се случува само во САД. На пример, Агенција за инвестиции Греат Париз објави конкурс за архитектонски решенија за конверзија од канцеларија во станови.
Сепак, потребата за такви конверзии е најголема во Северна Америка. Во Азија, работата на далечина не се зголеми во иста мера како на Запад, оставајќи помалку канцелариски залихи достапни за адаптивна повторна употреба. Во Европа или Латинска Америка, деловните области вообичаено се градеа надвор од историските центри, заштитувајќи го јадрото на центарот на градот со мешана употреба од најголемите ефекти од менувањето на трендовите на работното место, па дури и ако Канари Варф е празен, на пример, центарот на Лондон сè уште врие од живот. За разлика од Европа, Северна Америка има високи концентрации на деловни згради – од кои многу имаат застарена инфраструктура и технологија – лоцирани во срцето на нејзините градови.
Трејси Хаден Лох, соработник во институцијата Брукингс со седиште во Вашингтон, која ги истражува трендовите на комерцијални недвижности, вели дека ако ги погледнете првите 10 канцелариски пазари во САД, ќе најдете околу 90% канцелариски простор во централните деловни квартови. „Во суштина нема ништо друго таму“, објаснува таа. „Значи, кога канцелариските работници почнаа да работат од дома, овие делови се испразнија како рударските градови на Запад откако златото го снема“.
„Овој тренд [конверзија од канцеларии во станбени простории] навистина почна да се зголемува во 2019 година, и беше прифатен токму во времето на пандемијата“, вели Даг Реслер, менаџер за деловна интелигенција во Јарди Матрикс, компанија за податоци за недвижности која состави го извештајот RentCafe.
ЛОШИ КАНЦЕЛАРИИ – ОДЛИЧНИ АПАРТМАНИ
Можеби нема град во светот кој го презеде предизвикот да ги претвори застарените канцелариски акции во станбени единици толку агресивно како Калгари во Канада.
„Калгари беше, на лош начин, пред трендот“, објаснува Стивен Пејнтер, директор во канцеларијата на архитектонското дизајнерско претпријатие во Торонто, Генслер. Компанијата соработуваше со групата за економски развој во Калгари во летото 2020 година за да развие план за борба против стапката на слободни работни места во канцеларии која се движи околу 32% – двојно повеќе од онаа во Детроит кога прогласи банкрот во 2013 година.
„Пандемијата беше линијата во песокот кога сфатија дека ќе мора да направат нешто прилично инвазивно и напредно“, вели Пејнтер, истакнувајќи дека градот „имаше околу шест милиони квадратни метри канцеларија што ја сакаа. да се извади од пазарот, а околу 12 милиони квадратни метри вкупно слободно работно место“.
Генслер соработуваше со Калгари за да развие карта за резултати за претворање на канцелариите во станбени живеалишта, гледајќи ги работите како што се локацијата (дали беше централна и многу достапна?) и формата (тесни згради со пократки длабочини од јадрото до прозорецот полесно се претвораат). Користејќи ги овие метрики, откри дека околу 35% од зградите биле најдобри кандидати за финансиски исплатливи конверзии.
„Навистина е можност да се создаде помодерен град во постоечкото ткиво на центарот на градот“, вели Пејнтер. Генслер сега го користи методот развиен во Калгари за да постигне неколку градови во САД, како и да работи со индивидуални програмери на големите кинески пазари.
ПОВТОРНО НАСЕЛУВАЊЕ ВО ГРАДОВИТЕ
Промените како онаа во Калгари ќе бидат неопходни за да се вдахне нов живот во секторите во центарот на градот кои останаа неплодни од почетокот на пандемијата. Извештајот од Економскиот институт Mastercard, одделот за истражување на компанијата за кредитни картички, покажа дека трошењето во малите и средни бизниси во централните градски четврти – вклучувајќи кафулиња, хемиско чистење и аголни продавници – е намалено за 33% во 2021 година во споредба со Нивоата во 2019 година, додека слични трговци на мало во станбени области забележаа пораст од 8%.
Пандемијата многу јасно стави до знаење дека разновидноста во централните градски четврти е клучна детерминанта за нејзината еластичност. „Тоа е како инвестициско портфолио“, вели Лох. „Централните деловни области треба да се диверзифицираат, со цел да се намали нивната изложеност на ризик во иднината на работните трендови“.
Додавањето повеќе станови во центарот на градот, исто така, може да помогне во заживување на тешките системи за јавен превоз, кои во речиси сите северноамерикански градови „се претерано дизајнирани да опслужуваат работни патувања од приградски до центарот на работниците“, вели Лох, истакнувајќи дека далечинската и хибридната работа ги оставила автобусите и возовите празни.
Иако повеќето конверзии од канцеларии во станбени се направени за единици од повисоко ниво, имаше притисок да се искористи оваа можност за создавање подостапни станови. Зградата Мајер, на пример, е знаменитост на Арт Деко во центарот на Лос Анџелес, која моментално се претвора во станови со пристапни цени со 79 станови со ограничени приходи. „Луѓето на кои им треба прифатливо домување се исто така луѓе кои, поради можности, треба да бидат на многу достапни локации кои се добро опслужени со транзит“, вели Лох.
Со сите грижи за животната средина, финансиите и еднаквоста, се очекува овој тренд да се забрза сега кога градовите ширум светот излегуваат од пандемијата и го проценуваат здравјето на нивните променети централни градови.
