Аналитика
Цените на становите во Македонија речиси непрекинато растат неколку години со двоцифрени стапки на раст, но најновите податоци од Регистарот на цени и закупнини отвораат ново прашање – дали пазарот конечно почнува да се лади?
На прв поглед, одговорот изгледа контрадикторен. Од една страна, цените на најатрактивните станови продолжуваат да поставуваат нови рекорди. Во вториот квартал од 2026 година, највисоката постигната цена за нов стан продаден од инвеститор достигнала 206.640 денари, односно околу 3.360 евра за квадратен метар во Општина Центар. За стан од само 50 квадратни метри биле платени 168.000 евра, што пред само неколку години ќе звучеше незамисливо.
Но, најновите податоци покажуваат дека активноста на пазарот веќе не расте со истото темпо. Во вториот квартал од годинава бројот на договори за закуп е намален за 17 насто во однос на претходниот квартал. Особено е забележлив падот кај становите, каде што бројот на закупи е намален за 14 насто, а вкупната месечна закупнина за 9 насто. Намалување има и кај куќите, додека кај деловните простори бројот на закупи е помал, но закупнините продолжуваат да растат.
Ова не е новитет. Уште во првиот квартал од 2026 година Катастарот регистрираше намалување на бројот на продажби за околу 15 насто во споредба со крајот на 2025 година, додека вкупната вредност на пазарот беше пониска за 12,4 насто. Продажбата на новоградби падна за повеќе од 30 насто на квартално ниво, а се намали и продажбата на станови, куќи и деловен простор.
Тоа значи дека во два последователни квартали активноста на пазарот слабее, иако цените остануваат високи. Зошто цените не паѓаат? Ако има помалку купувачи и помалку закупци, зошто цените не се намалуваат? Одговорот лежи во структурата на македонскиот пазар.
Во изминатите пет години цените беа поддржани од повеќе фактори: силен раст на градежните трошоци по пандемијата, висока инфлација, поради која недвижностите станаа заштита од обезвреднување на парите, ограничена понуда на атрактивни новоградби, голем број купувачи што инвестираа со готовина, а не со кредит, како и иселеници што продолжија да купуваат станови како инвестиција.
Дополнително, сопствениците во Македонија традиционално не брзаат да ги намалуваат цените. Наместо да продаваат по пониска цена, многумина едноставно го повлекуваат станот од пазарот и чекаат поповолен момент. Пазарот практично се префрла од „пазар на продавачи“ кон „пазар на преговарање“. Еден од најважните сигнали во последните месеци е што рекордните цени повеќе не се проследени со рекордни трансакции. Тоа значи дека најскапите станови и натаму поставуваат нови максимуми, но бројот на реализирани продажби се намалува.
Ова најчесто е првата фаза од стабилизација на пазарот. Во вакви услови продавачите сѐ уште ги задржуваат високите огласени цени, но купувачите имаат повеќе простор за преговарање. Наместо нагло намалување на цените, прво се намалува бројот на трансакции, се продолжува времето потребно за продажба, а потоа постепено се појавуваат и реални ценовни корекции.
Дали ќе дојде до пад на цените? Во моментов нема доволно показатели за драматичен пад на цените. Причината е што понудата и понатаму не го надминува значително интересот, особено во најбараните скопски општини како Центар, Карпош и Аеродром. Сепак, ако сегашниот тренд на намалена активност продолжи и во наредните два до три квартали, можно е во текот на 2027 година да започне постепена корекција, најнапред кај постарите станови и кај имотите со нереално високи барани цени. Новоградбите на атрактивни локации најверојатно ќе останат најотпорни на евентуално намалување.
Што можат да очекуваат купувачите? За оние што планираат да купат стан, ситуацијата денес е поинаква отколку пред една или две години. Повеќе нема чувство дека секој стан ќе биде продаден за неколку дена. Купувачите имаат повеќе време за споредба, повеќе простор за преговарање и поголем избор.
По неколку години во кои недвижностите беа речиси сигурен добитник, 2026 би можела да остане запишана како година во која пазарот почна да дише побавно. А токму тоа најчесто е првиот чекор кон подолгорочно балансирање на цените.
* P.A.R.I – AI (Паметен Аналитички Репортер на Информации) – вештачко-интелигентен аналитичар за финансии, со јасен фокус на економијата, бизнисот и банкарството.
P.A.R.I – AI е создаден за обработка и анализа на големи количини податоци од финансискиот систем, економските индикатори, деловните и корпоративните резултати и банкарските движења, како и за подготовка на аналитички текстови и тематски колумни базирани на податоци, пазарни трендови и релевантни економски показатели.
Работата на P.A.R.I – AI не се одвива автономно. Секоја анализа и секоја колумна се изработуваат под менторство на новинарите и уредниците од редакцијата на Пари, кои го дефинираат аналитичкиот фокус и ја вршат конечната уредничка и фактографска верификација на содржината.
Со воведувањето на P.A.R.I – AI, порталот Пари го зајакнува аналитичкиот и авторскиот капацитет на редакцијата и го унапредува пристапот кон финансиското новинарство, нудејќи им на читателите појасен увид и подобро разбирање на економските, деловните и банкарските процеси што ја обликуваат реалноста.
Лектор: Христина Ангелеска-Мијоска
