Во Минхен цените паѓаат, во Дортмунд растат – германскиот пазар на недвижности се менува

Германскиот пазар на недвижности влегува во нова фаза во која поскапувањето на станбениот простор повеќе не е правило за сите градови и сите видови имоти. Додека цените на национално ниво продолжуваат да растат, становите во најголемите германски метрополи бележат поевтинување. Но, она што на прв поглед изгледа како добра вест за купувачите, не значи дека решавањето на станбеното прашање станува полесно. Високите каматни стапки, ограничената куповна моќ и недостигот од станови за изнајмување создаваат пазар на кој сопственоста останува тешко достижна, а кириите продолжуваат да растат.

Според податоците на германскиот Сојузен завод за статистика (Destatis), во вториот квартал од 2026 година цените на станбените недвижности биле повисоки за само 0,6 проценти во споредба со истиот период лани. Во однос на претходниот квартал зголемувањето изнесува 0,3 проценти. Со тоа е продолжена серијата од седум последователни квартали на годишен раст, но со најслаба динамика откако пазарот почна да закрепнува кон крајот на 2024 година.

Зад скромниот национален раст, сепак, се кријат значителни регионални разлики. Во седумте најголеми германски градови – Берлин, Хамбург, Минхен, Келн, Франкфурт, Штутгарт и Диселдорф – цените на становите во сопственост се намалиле за 0,4 проценти на годишно ниво, а за 0,5 проценти во споредба со претходниот квартал. Наспроти тоа, во останатите поголеми градови надвор од оваа група становите поскапеле за два проценти во однос на истиот период минатата година.

Ваквата разлика покажува дека најскапите германски урбани центри повеќе не се автоматски предводници на растот на цените. Таму каде што квадратниот метар со години достигнуваше исклучително високи вредности, купувачите стануваат повнимателни, а финансиските услови сè посилно влијаат врз одлуките за купување.

Дополнителна потврда за промената доаѓа од Институтот за германска економија во Келн (IW). Неговата анализа за вториот квартал покажува дека движењето на цените значително се разликува и меѓу самите градови. Додека во Дортмунд становите поскапеле за пет проценти на годишно ниво, во Минхен е забележан пад од 1,9 проценти. Овие бројки не се директно споредливи со официјалниот индекс на Destatis, бидејќи се засноваат на различна методологија, но ја потврдуваат истата тенденција – германскиот пазар станува сè понееднаков.

Интересно е што намалувањето на цените во најголемите градови не е проследено со слично олеснување за станарите. Напротив, изнајмувањето продолжува да поскапува. Според IW, огласените кирии во Германија во вториот квартал биле за четири проценти повисоки отколку една година претходно, додека во Келн годишното зголемување достигнало 7,9 проценти.

Токму тука се гледа еден од најголемите парадокси на германскиот станбен пазар. Сè повеќе недвижности се нудат за продажба, но тоа не значи дека има повеќе достапни станови за живеење. Во споредба со почетокот на 2022 година, бројот на огласени станови за продажба е речиси двојно поголем, а понудата на семејни куќи е зголемена за околу 140 проценти. Истовремено, бројот на огласи за изнајмување е речиси 12 проценти помал.

Причината не е ненадејно масовно градење нови станови, туку намалената побарувачка за купување и подолгиот период потребен за продажба. Голем дел од потенцијалните купувачи го одложуваат задолжувањето, додека домаќинствата што не можат да си дозволат сопствен дом остануваат на пазарот за изнајмување, дополнително зголемувајќи го притисокот врз кириите.

На ваквите движења влијае и цената на финансирањето. Периодот на исклучително евтини станбени кредити е минато, а повисоките камати значат и повисоки месечни рати. Дури и кога продавачот ќе ја намали цената на станот, вкупниот трошок за негово купување може да остане превисок за просечното домаќинство.

Најновите податоци за септември 2026 година покажуваат дека слабеењето на пазарот продолжува и по завршувањето на вториот квартал. Според индексот на финансиската платформа Europace, вкупните цени на станбените недвижности во септември се намалиле за 0,35 проценти во однос на август. Становите поевтиниле за 0,66 проценти, а постојните едносемејни и двосемејни куќи за 0,69 проценти. Во исто време, новоизградените куќи поскапеле за 0,22 проценти и достигнале ново највисоко ниво на индексот.

Тоа укажува и на друга поделба – меѓу новите и постојните недвижности. Постарите објекти почнуваат да губат дел од својата ценовна предност поради потребните вложувања во реновирање и енергетска ефикасност, додека високите градежни трошоци ја одржуваат цената на новоградбите.

Според анализата на Институтот за светска економија во Кил, растот на цените во вториот квартал бил толку слаб што, кога ќе се земе предвид инфлацијата, реалната вредност на станбените недвижности во опфатените категории всушност се намалила во споредба со претходната година. Тоа значи дека номиналното поскапување не е доволно за да го надомести губењето на куповната моќ на парите.