Аналитика
Пазарот на домување во Европа повторно влезе во период на широк раст на цените. Годишниот раст на цените на некои од оние кои носеа етикета на „прифатливи“ пазари – во кои спаѓа и главниот град на нашата држава – сега е далеку пред растот на цените во поголемиот дел од Западна Европа, поттикнат од комбинација од странски инвестиции, ограничена нова понуда и зголемување на побарувачката.
Според податоците на Евростат што го опфаќаат првиот квартал од 2026 година, цените на куќите низ Европската Унија се зголемија за 5,1% на годишно ниво, додека кириите се зголемија за 3,0% – и двете силно надминувајќи ја стапката на инфлација од 2,3% во блокот. Домаќинствата го чувствуваат тоа: во 2025 година, просечниот жител на ЕУ потрошил речиси една петтина од расположливиот приход (18,9%) за домување, бројка што надмина 30% во неколку земји-членки.
Но, сликата е далеку од униформна. Додека Париз, Лондон, Цирих и Луксембург имаат цени што го отежнуваат купувањето дом за повеќето жители, група главни градови – претежно во Западен Балкан – сè уште нудат станови и куќи по многу пониска цена.
ДАЛИ СКОПЈЕ И НАТАМУ Е ГЛАВЕН ГРАД СО НАЈЕВТИН СТАНБЕН КВАДРАТ?
Скопје, според најновите расположливе податоци, и натаму останува најприфатливиот главен град во Европа за купување дом – иако разликата забрзано се намалува. Во првата половина на 2026 година, најскап квадрат беше оној во општина Центар – стан во новоградба на одлична локација достигна близу 3.000 евра/м², при што бројките од индустријата укажуваат на странските инвестициски фондови кои купуваат блокови нови станови како фактор што ги зголемува цените. Според податоците на „ЦенаКвадрат“, просечната барана цена за продажба во Скопје изнесува 2.156,79 евра за квадратен метар. Стан од 60 квадратни метри, според оваа цена, би чинел околу 129.400 евра.
Само за потсетување, просечната цена на квадратен метар станбен простор во Скопје во истиот период лани била околу 1.670 евра за квадратен метар, според податоците на локалните агенции, при што периферните населби почнувале од близу 1.000 евра/м², а главните централни области (Центар, делови од Водно и Аеродром) веќе од 1.500–2.000 евра/м². Оттогаш пазарот нагло се движеше: Централната банка на Северна Македонија забележа годишен пораст од 25% на цените на становите во Скопјe во последниот квартал од 2025 година.
Сепак, според податоците, дури и со тој брз раст, Скопјe останува поевтино по квадратен метар од неговите балкански конкуренти.
Букурешт, Романија, се наоѓа на слична територија: новоизградените станови во просек чинеа околу 2.636 евра/м² во средината на 2026 година (зголемување од 21% на годишно ниво, најголем пораст од кој било поголем романски град), со реална просечна куповна цена од околу 145.000 евра.
Софија, главниот град на Бугарија, се оддалечи најмногу од својата стара репутација како престолнина која нуди евтино домување. Просечните цени во целиот град сега се проценуваат на приближно 2.300–2.600 евра/м², со просечна цена за купување станбени објекти близу 230.000 евра откако ќе се земат предвид куќите и поголемите единици.
Сараево, Босна и Херцеговина, доживеа уште поголем пораст: средната котирана цена во 2026 година е околу 2.700 евра/м² (5.302 конвертибилни марки), при што цените на новоизградените недвижности се зголемија за речиси 12% на годишно ниво, а регионалниот печат ги опишува цените во Босна како зголемени за 71% во текот на пет години – најбрзо во регионот Адрија.
Движејќи се нагоре по скалата за прифатливост од Балканот кон Западна Европа, наклонот станува јасен. Просечната цена по квадратен метар на стан во Белград во 2026 година е околу 3.080 до 3.100 евра, според податоците од Републичкиот геодетски завод. Во Загреб, просечната цена за станбен квадратен метар е околу 4.086 евра за квадратен метар, а цените продолжуваат да растат и покрај намалувањето на вкупниот број на продадени недвижности.
ИСТАНБУЛ НАЈЕВТИН, ЦИРИХ НАЈСКАП
Со поинаква метрика за пресметување – цена по квадратен метар во центарот на градот – истражувањето „Мапирање на светските цени“ на Истражувачкиот институт на Дојче Банк од 2026 година покажа дека Истанбул е најевтиниот голем европски град според оваа мерка, со приближно 2.646 евра по квадратен метар, по што следи Атина со околу 3.442 евра. Брисел – и покрај тоа што е главен град на ЕУ – исто така се рангира меѓу попристапните големи градови за купување.
Од друга крајност, Цирих (22.910 евра/м²) и Женева (19.439 евра/м²) се на врвот на континентот, што ја прави Швајцарија убедливо најскапата земја за купување недвижен имот во центарот на градот. Според вкупната просечна цена на купување, Париз е лидер во цела Европа со приближно 620.809 евра по стан (13.710 евра/м²), по што следуваат Лондон (581.395 евра или 12.890 евра/м²) и Луксембург (557.825 евра или 11.247 евра/м²) – моментално рангирани како најскапиот главен град во Европа за директно купување дом.
Дури и традиционално „средните“ главни градови се искачија на рангот: Прага, со 8.352 евра/м², сега е поскапа од Мадрид (7.831 евра/м²) и Берлин (7.613 евра/м²), а Рим (7.328 евра/м²), Даблин (7.185 евра/м²), Франкфурт (7.162 евра/м²), Лисабон (6.636 евра/м²) и Барселона (6.485 евра/м²) сите веднаш зад нив.
Што се однесува до причините за пораст на цената на станбениот квадрат на целиот Стар континент, аналитичарите наведуваат неколку клучни причини:
ТЕСЕН ПАЗАР: Аналитичарите широко наведуваат постојана недоволно изграденост во големите урбани центри – завршувањето на градежните работи во големите градови продолжува да не ја задоволува побарувачката, одржувајќи притисок врз цените дури и таму каде што трошоците за позајмување остануваат високи.
ЦЕНИТЕ НЕ РАСТАТ НАСЕКАДЕ ПОДЕДНАКВО БРЗО: Португалија го забележа најстрмниот годишен пораст на цените во ЕУ на почетокот на 2026 година, од 17,8%, по што следат Бугарија (14,8%), Словачка (14,4%) и Хрватска (14,3%). Меѓу четирите најголеми економии во блокот, Шпанија го забележа најостриот пораст (12,8%), главно поттикнат од меѓународната побарувачка и побарувачката за куќи за одмор, додека растот на цените во Франција (0,1%) и Германија (1,4%) остана релативно непроменет. Финска беше единствената земја каде што цените паднаа, што е намалување од 2%.
КИРИИТЕ РАТАТ ПОБАВНО ОД ПРОДАЖНАТА ЦЕНА: Цените за наем на станови растеа побавно од продажните цени низ цела ЕУ (3,0% наспроти 5,1%), но со големи исклучоци – кириите во Хрватска скокнаа за 39,1% на годишно ниво, што го одразува нејзиното растечко влијание како дестинација за краткорочно и долгорочно изнајмување.
ВЛИЈАНИЕТО НА КАМАТНИТЕ СТАПКИ: Се очекува хипотекарните стапки во поголемиот дел од еврозоната да останат генерално стабилни на краток рок, генерално во опсег од 3-4%, иако неколку економисти предупредуваат дека зголемувањето на приносите на државните обврзници поврзани со поголемото издавање на јавен долг би можело да ги зголеми трошоците за позајмување на среден рок.
Ј.Дуковска
