Аналитика
Цените на становите во Скопје бележат рекорден раст, со скок од над 22% само во првото полугодие од 2025 година. И покрај фактот што секој трет стан е празен, побарувачката сè уште ја надминува понудата, а квадратот во центарот достигнува до 3.000 евра. Што ги турка цените нагоре, кој купува, кој останува надвор од играта, и какви се последиците од краткорочните стратегии на инвеститорите? За овие и други прашања разговаравме со Никола Велковски, архитект кој внимателно го следи пазарот на недвижности и отворено говори за причините и предизвиците зад тековните трендови.
ПАРИ: Народната банка евидентира скок од 22,3 % во цените на скопските станови само во вториот квартал од 2025, а за првото полугодие растот изнесува 22,5 %. Како Вие го толкувате овој забрзан пораст?
Велковски: Како што се намалуваат квалитетните локации за градба на станбени објекти, така градежниците ги зголемуваат цените по квадратен метар изградена површина. Во зголемувањето на цената голем удел имаат и сопствениците на локациите, кои ги покачуваат цените за продажба или го зголемуваат процентот за преотстапување на правото за учество во заедничката градба.
ПАРИ: Иако „секој трет стан е празен“, побарувачката сè уште ја надминува понудата. Дали првенствено купуваат луѓе на кои им треба дом или инвеститори што бараат заштита од инфлација и што ја поттикнува побарувачката?
Велковски: Поголем дел од становите ги купуваат купувачи што пласираат слободни финансиски средства, бидејќи во моментов недвижнините се сметаат за најсигурна инвестиција. Многу граѓани од другите градови купуваат станови во Скопје, бидејќи државата не спроведе децентрализација – ниту административна, ниту фискална – па тие мораат да ги решаваат сите свои потреби во Скопје. Бројот на купувачи кои купуваат свој прв стан е многу помал, бидејќи за млад брачен пар становите се прескапи и потребно е задолжување со сериозни кредити. Од тие причини, сè поголем интерес има за станови во околината на градот – како Илинден, Петровец, Хиподром, Волково – каде цените се значително пониски.
ПАРИ: Во едно ваше обраќање рековте дека „градежниците еднократно вложуваат во оваа профитабилна сфера и ќе се повлечат кога профитот ќе опадне”. Како краткорочните стратегии влијаат врз стабилноста на пазарот?
Велковски: Во овие нестабилни времиња е речиси невозможно да се развијат долгорочни стратегии за инвеститорите кои градат недвижнини. Тие се во бизнисот додека им се исплати, додека има големи профити, а потоа преминуваат во други области за инвестирање. Тука страдаат најмногу вистинските градежници, кои мораат да останат во секторот без оглед на условите – дури и кога ќе опадне побарувачката и нема да може да се продаваат станови по високите цени.
ПАРИ: Цената во центарот на градот надминува и 3.000 евра квадратен метар што е рамно на станбените простории кои се со поглед на море во Грција. Што ја турка оваа премија нагоре?
Велковски: Поради тоа што има сè помалку квалитетни локации во центарот на градот, цената таму расте. Во сите големи европски градови, центрите се главно административни зони, додека живеењето е преместено во подалечни делови, каде условите се поквалитетни и похумани. Во центарот на Скопје живеењето е најнехумано – најгусто, најзагадено и најбучно.
За да може луѓето да се преселат во околината на градот, неопходен е поквалитетен и покапацитетен јавен превоз, со што би можеле брзо и удобно да патуваат низ градот и не би се концентрирале во центарот.
ПАРИ: Според Вашето мислење, кои се најитни мерки што би требало да ги преземе приватниот сектор, а кои државата, за да се стабилизира пазарот, и колку тоа е возможно?
Велковски: Државата има клучна улога. Неопходно е да се децентрализираат државните надлежности во другите градови, како и да се спроведе фискална децентрализација. Потребно е рамномерно инвестирање во целата држава – во инфраструктура, патишта, струја, вода, канализација, училишта, градинки… Исто така, мора да се стимулираат стопанството и земјоделието.
Со сите овие мерки ќе се придонесе да се задржи поголемиот дел од граѓаните во внатрешноста, наместо сите да се доселуваат во Скопје.
ПАРИ: Какви се Вашите очекувања за иднината на цените на становите во Скопје, дали пазарот може да издржи или сме на чекор до пукање на имотен балон?
Велковски: Следејќи ја моменталната состојба со побарувачката на станови на пазарот на недвижности во Скопје, не очекувам дека цените ќе се намалат во блиска иднина. Моето мислење се темели на тоа што државата не презема никакви конкретни мерки за подобрување на животните и економските услови во другите градови низ Македонија.
Доволно е само да се погледне утринскиот сообраќај – илјадници возила секој ден доаѓаат кон Скопје од правците Велес-Штип и Тетово-Гостивар. Луѓето доаѓаат тука на работа или за да завршат административни обврски, бидејќи сè е централизирано.
Токму поради тоа, голем дел од населението од другите градови веќе има купено, или планира да купи, стан во Скопје. Сè додека оваа централизација продолжува, побарувачката ќе расте, а со тоа и цените ќе останат високи.
Катерина Михајлова
