Аналитика
Пазарот на недвижнини во Кина во моментов е толку депресивен што некои банки прибегнуваат кон драстични мерки, вклучително и дозволување на луѓето да ги исплаќаат хипотеките до 95-годишна возраст. Некои банки во градовите Нанинг, Хангжу, Нингбо и Пекинг ја продолжија горната старосна граница на хипотеките меѓу 80 и 95 години, според голем број извештаи на државните медиуми. Тоа значи дека луѓето на возраст од 70 сега можат да земаат заеми со рок на доспевање помеѓу 10 и 25 години.
На кинескиот пазар за недвижнини му се случува историски пад.Цените на новите станови паѓаат 16 последователни месеци до декември. Продажбите од 100-те најдобри во земјата минатата година беа само 60% од нивоата во 2021 година. Аналитичарите велат дека новите старосни ограничувања, кои сè уште не се официјална национална политика, имаат за цел да му вдахнат живот на пазарот за недвижнини во земјата што е во фаза на изумирање, истовремено земајќи го предвид брзото стареење на населението во Кина, рече Јан Јуеџин, аналитичар за имот во E-House China Holdings, фирма за услуги за недвижнини, во една неодамнешна истражувачка белешка.
„Во основа, тоа е алатка за политика за стимулирање на побарувачката на станови, бидејќи може да го олесни товарот за плаќање на долгот и да го поттикне купувањето домови“, додаде тој.
Новите услови за хипотека се како „релеен заем“. Ако постариот заемопримач не е во можност да отплати, неговите или нејзините деца мора да продолжат со хипотеката, рече тој.
Минатиот месец, Кина објави дека нејзиното население се намалило во 2022 година за прв пат по повеќе од 60 години, што е нова пресвртница во продлабочената демографска криза во земјата со значителни импликации за нејзината забавена економија. Бројот на лица на возраст од 60 или повеќе години се зголеми на 280 милиони до крајот на минатата година, или 19,8% од населението.
Возраста на хипотекарниот заемопримач плус должината на хипотеката обично не треба да надминува 70 години, според претходните правила објавени од банкарскиот регулатор. Просечниот животен век во Кина е околу 78 години.
Кинеската регулаторна комисија за банкарство и осигурување не коментираше јавно за новите услови.
МУЛТИГЕНЕРАЦИСКИ КРЕДИТИ
Но, филијалите на банките низ земјата ги поставуваат своите услови за овие повеќегенерациски кредити. Според Пекинг њуз, филијала на Банката на комуникации во градот соопшти дека заемопримачите на возраст од 70 години можат да земаат станбен кредит во траење од 25 години, што значи дека горната старосна граница за хипотеките е укината на 95 години.
Но, има и предуслови: хипотеката треба да ја гарантираат децата на заемопримачот, а нивниот комбиниран месечен приход мора да биде најмалку двапати од месечната исплата на хипотеката.
Одделно, филијала на Ситик банка ја продолжи горната старосна граница на своите хипотеки на 80 години, пишува весникот, цитирајќи менаџер на клиенти на банка.
Хонг Хао, главен економист во Grow Investment Group, рече дека ова е „драстична“ мерка и „може да биде маркетинг трик за привлекување на постарите да плаќаат [хипотеки] за помладата генерација“.
Јан од E-House рече дека главниот корисник на овој потег можеби не се постарите лица, туку средовечните заемопримачи меѓу 40 и 59 години. Под продолжената старосна граница за плаќање, тие луѓе може да добијат хипотека за 30 години – максималната должина дозволена во Кина.
Во споредба со претходните услови, тоа значи дека тие заемопримачи би можеле да плаќаат помалку секој месец. „Очигледно е начин да се олесни товарот за плаќање на долгот“, рече Хонг.
Според пресметките на E-House, доколку банката ја продолжи горната старосна граница на 80 години, кредитокорисниците на возраст од 40 до 59 години можат да добијат дополнителни 10 години на хипотека. Под претпоставка дека нивната хипотека е еден милион јуани (145.416 долари), тогаш нивната месечна исплата може да се намали за 1.281 јуани (186 долари) или 21%.
Кинеските домаќинства не сакаа да купат нови домови во изминатата година, бидејќи сега веќе непостоечките ограничувања на ковид, падот на цените на куќите и зголемената невработеност ги обесхрабрија идните купувачи. Минатото лето, протестите што избувнаа во десетици градови беа организирани од луѓе кои одбиваа да платат хипотеки за недовршени домови, што му зададе дополнителен удар на расположението на пазарот.
Властите воведоа низа стимулативни мерки за да се обидат да го оживеат пазарот на домување, вклучително и неколку намалувања на каматните стапки и мерки за олеснување на кризата со ликвидноста за програмерите – за да можат да продолжат со застојот во изградба и да ги испорачаат однапред продадените домови на купувачите што е можно.
РИЗИЧНИ ХИПОТЕКИ
Освен Пекинг, некои банки во Нанкинг, главниот град на провинцијата Гуангкси, ја зголемија горната старосна граница за хипотеки на 80 години, според официјалниот весник на градот Нангуо Заобао. Во источните градови Нингбо и Хангжу, неколку локални кредитори рекламираат старосни ограничувања од 75 или 80 години, што е олеснување од претходните правила, според извештаите на владините Ningbo Daily и Hangzhou Daily. „Ако апликантот е премногу стар за да го исполни условот за заем, тие можат да ги имаат своите деца како гарант“, беше цитиран како заемодавател.
Но, Ванг Јучен, адвокат за недвижности во адвокатската фирма Пекинг Џинсу, предупреди дека таквите хипотеки се „ризични“.
Разбирливо е дека многу градови се обидуваат да ги оживеат своите пазари за домување со намалување на месечната исплата на долгот и привлекување на повеќе постари луѓе во базенот на купувачи на домови, рече тој во писмен коментар на неговата сметка на WeChat. „Но, постарите лица имаат релативно слаба способност за отплата. Од една страна, тоа може да влијае на нивниот квалитет на живот во старост, бидејќи тие продолжуваат да ја носат планината за хипотекарниот долг и да работат за банката до последниот момент од нивниот живот“, рече тој. „Од друга страна, поврзаните ризици може да се пренесат на нивните деца, зголемувајќи го нивниот финансиски притисок“.
„За некои купувачи на станови, изборот на овој начин за купување куќа е веројатно поради недостаток на средства. Но, ризично е да се направи тоа во овој момент“, рече тој, додавајќи дека пазарот на недвижнини е во структурен пад и владата сè уште работи на ограничување на шпекулациите.
