ПРАВИЛОТО 1% ПРИ ИЗДАВАЊЕ НА НЕДВИЖЕН ИМОТ

Кога станува збор за бизнисот со издавање на недвижен имот, посебно на територија на Македонија мора да се констатира дека најголемата концентрација е во главниот град. Причините за таквиот момент се општо познати, а меѓу нив се и масовното преселување на голем број на луѓе од останатите градови од Македонија, обемот на изградба на станбени и деловни објекти и централизацијата на административниот и бизнис сегментот во државата. Покрај нив, изминатата година, забележани се уште најмалку 3 причини поради кои зголемена е атрактивноста на бизнисот со недвижности:

1. Стравот од започнување приватен бизнис – голем број на луѓе воопшто не се осудуваат за започнат со било какви вложувања во приватен бизнис од причина што се исплашени за оправданоста на влогот во бизнис модел каде може да се сретнат со нелојална конкуренција, нефункционална државна администрација и недостаток на поддршка во фаза на развој. Доста често низ бизнис кулоарите може да се слушне реченицата “Имам доволно финансиски средства, но нема во што да се вложат”.
2. Стравот од чување на пари во банка – Иако банкарскиот сектор важи за еден од најсигурните и најдоброрегулираните сегменти во националната економија, сепак минатата година бевме сведоци на пропаѓање на банка. Тоа е процес кој сеуште е активен и кој на некој начин ја намали довербата во штедењето, а од друга страна како пропратен елемент се и ниските каматни стапки на депозитите.
3. Пораст на цените на становите – најавените зголемувања на цените на железото и работна сила придонесоа за пораст на општите цени на недвижностите, па отттаму интересот на купување на имот пред поскапувањата се зголеми максимално.

Сите овие елементи доведоа до тоа да имаме раздвижен пазар на недвижност, каде голем дел од купувачите својата инвестиција ја користат за активно живеење во објектот, но голем е и бројот на оние за кои купувањето на недвижност е извор на пасивен приход. Меѓутоа, кога станува збор за издавањето на недвижност важат некои меѓународни правила за успешна трансакција, а кои во случајот на Македонија се далеку од посакуваните нивоа.

Еден од принципите на вложување во недвижност и потоа негово издавање е ПРАВИЛОТО 1%. Поентата на ова правило е дека една инвестиција е успешна доколку од неа се генерира месечен приход кој е еднаков на 1% од вкупната инвестирана сума. Со други зборови, доколку инвестирате во стан кој ќе ве чини 50.000 ЕУР, месечната кирија која треба да је генерира овој имот треба да биде не пониска од 500 ЕУР. Во пресметките за исплатлисвост на инвестицијата се вклучени сите пропратни елементи за тековно одржување на имотот, одредени реновирања што можеби ќе треба да се извршат, данок на имот, персонален данок на доход, осигурување и сл.

Ако го аплицираме овој модел на ниво на Скопје, ќе забележиме дека издавањето на недвижност и не е баш така исплатлива инвестиција. Според податоците на Агенцијата за катастар на недвижности, сублимирани во кварталниот за регистар на цени и закупнини за период од 01.07.2020-30.09.2020 година, за општина Центар(како најрепрезентативен примерок) може да се забележат следните податоци:

• Просечна цена на станбен простор е 951 ЕУР за м2
• Просечна цена на закуп е 4.5 ЕУР за м2

Извор:https://www.katastar.gov.mk/wpcontent/uploads/Tekovni%20proekti/Izvestaj_registar_ceni_zakupi_01072020_30092020.pdf

Според овие податоци доколку се купи стан од 50м2 просечната цена би изнесувала 47.550 ЕУР, а месечната кирија 225 ЕУР. Процентуалниот принос од просечните износи изнесува 0.47%. Ситуацијата е уште подраматична ако се наведе податокот дека поединечни продажби во општина Центар достигнуваат цена и од 1.500 ЕУР за м2, а ретки се оние кои успеваат да добијат повеќе од 500 ЕУР месечно за стан од 50м2.

Секако дека има и исклучоци од оваа ситуација и има и такви инвеститори кои можеби го надминале прагот од 1%. Од друга страна ова правило ни дава и насока како треба да настапиме доколку трансакцијата е финансирана преку банкарски кредит. Обично, банките за инвестиција од 50.000 ЕУР бараат 15% учество, а просечната каматна стапка изнесува околу 3.5%. При такви вредности и исполнување на правилото 1%, износот на месечната рата не би требало да надминува 500 ЕУР.

Горната табела покажува дека преговорите со банката треба да се водат во насока за одобрување на кредит во износ од 42.500 ЕУР, со рок на доспевање од 8 години и 2 месеци и фиксна каматна стапка од 3.5% за цел период.

Доколку сето ова може да се исполни, инвестицијата има економска оправданост, во спротивно се друго е само задоволување со стандарди кои се далеку од светките инвестициски трендови.

Редакција Пари